09/17/2004

QUEL AVENIR POUR LES CLASSES MOYENNES ET POPULAIRES DANS LES GRANDES VILLES ET AGGLOMERATIONS ?

La revue Tribunes socialistes a publié les contributions des députés socialistes pour nourrir le futur projet de la gauche. Annick Lepetit a souhaité revenir sur le grave problème du logement des classes moyennes et populaires.

Depuis quelques années, les grandes villes et agglomérations françaises se vident de leurs locataires. Ont d’abord été touchés les plus modestes suivis des classes moyennes. Ce processus s’accélère assombrissant l’avenir de ces personnes et par là même celui de nos villes. Deux éléments principaux – parmi d’autres – expliquent cette situation, à laquelle des solutions peuvent être apportées dès aujourd’hui, d’autres, à moyen et long termes, devant être recherchées obstinément.

Premièrement, la flambée des prix à la location et à l’acquisition.

Depuis janvier, les loyers ont augmenté de 5,1% et de 7,7% en cas de relocation. Le bassin parisien et les littoraux atlantique et méditerranéen sont particulièrement affectés et ce, depuis plusieurs années. Mais c’est l’Ile-de-France qui bat tous les records car depuis janvier les loyers connaissent une hausse de 6,5%. Concrètement, cela veut dire qu’un trois pièces de 60 m2 se loue au minimum 1062 ¤/mois. Par comparaison, sur le reste du territoire, il coûte 618 ¤/mois. A Paris, les prix sont encore plus élevés et poursuivent leur course effrénée : + 7.8% en moyenne depuis le début de l’année.

Avec de tels niveaux de prix, il est difficile pour les ménages de se loger, même pour ceux, désormais, disposant de revenus – plus ou moins – élevés. En outre, pouvoir payer un loyer ne suffit pas pour se loger car pour obtenir un logement, il faut remplir plusieurs conditions : des justificatifs de revenus (le plus souvent le bulletin de salaire et l’avis d’imposition), un dépôt de garantie de plusieurs mois d’avance et une caution (une personne se portant garante en cas de non paiement du loyer). Ce sont dans les grandes villes que ces exigences sont les plus fortes (un salaire 3 à 4 fois supérieur au loyer + un garant ayant le même, voire plus, niveau de revenus). Se loger est devenu un véritable parcours du combattant.

Beaucoup alors se tournent vers le logement social. Mais, la situation est dramatique. Les listes de demandeurs s’allongent de jour en jour, les délais d’attente deviennent ingérables. Sur les marchés les plus tendus, la demande de logements sociaux est dix fois plus importante que les attributions annuelles. Les marchands de sommeil en font leur miel : la location des pires taudis et la suroccupation sont courantes ! Chaque semaine dans les permanences d’élus, les cas se multiplient.

L’un n’allant pas sans l’autre : les prix à l’acquisition flambent aussi. En Ile-de-France, le mètre carré vaut en moyenne 4 100 euros. Ainsi, un trois pièces de 60 m2 se vend environ 246 000 ¤. Et, chaque année, les prix augmentent autour de 15% – parfois beaucoup plus – sur tous les marchés tendus du territoire ! Auparavant, ces fortes hausses touchaient principalement les centres-villes cossus. Aujourd’hui, elles s’étendent aux périphéries et bien au-delà. Qui peut acheter alors que les prix – comme les loyers – augmentent bien plus vite que les revenus ?

Cette flambée des prix, en tout cas, permet à certains de s’enrichir facilement et rapidement contraignant nombre de locataires à quitter leurs logements. Ce procédé, impitoyable, explose actuellement : des fonds d’investissement achètent « en gros « des immeubles, très souvent vendus par des institutionnels ou des sociétés foncières, non pas pour faire de la gestion locative mais pour revendre les appartements un par un dans le but de faire d’énormes plus-values. La flambée actuelle des prix leur permet de les faire en peu de temps. En moyenne, seuls 40% des occupants-locataires achètent ; les autres, soit 60% d’entre eux, sont obligés de partir n’ayant ni les moyens d’acheter ni l’âge de s’endetter. Le congé pour vente est aujourd’hui une arme redoutable en matière de spéculation immobilière. Et, pour une même ville, plusieurs opérations de ce type ont de lourdes conséquences notamment celle d’entraîner une hausse des loyers, résultat de la perte sur le marché d’un nombre important de logements à louer.

A ce rythme-là (hausse des loyers et des prix à l’acquisition, explosion des congés pour vente), le risque des villes à « deux vitesses » devient réalité : d’un côté les très fortunés capables de se loger chèrement, de l’autre les plus modestes vivant dans des logements sociaux ou indignes. L’écart entre les plus riches et les plus pauvres se creuse ne laissant plus de place aux classes populaires et moyennes.

« On ne prête qu’aux riches ! »

Alors que l’Etat devrait s’inquiéter et chercher à enrayer ce phénomène, il l’accentue en baissant fortement les crédits logements et en mettant en place l’amortissement De Robien sans contrepartie sociale. Il projette aussi de supprimer le prêt à taux zéro et de le remplacer par un crédit d’impôt. Le gouvernement claque ainsi la porte au nez des plus modestes qui souhaitent acheter, contrairement à ce qu’il annonce. Résultat : les locataires qui vivent dans des logements sociaux y restent car ils n’ont pas d’autres choix ; les autres acceptent des logements indignes ; certains sont contraints de partir suite à des opérations de spéculation immobilières.

La crise du logement est telle qu’elle est devenue aujourd’hui une vraie crise sociale. Parce qu’ils sont les premiers à la subir, je souhaite que nous réfléchissions à la redéfinition du cadre légal de protection des locataires. Ceci pourra faire l’objet d’une future proposition de loi qui innove et qui rappelle aussi les dispositions existantes mais qui ne sont pas appliquées. Par exemple, s’agissant de la relocation dans le parc privé et de la hausse concomitante des loyers, il serait fort utile de faire appliquer les dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient dans les zones géographiques où le niveau et l’évolution des loyers révèle une situation anormale du marché locatif, la possibilité de fixer par décret en Conseil d’Etat, pour un an, le montant maximal des loyers à la relocation. Ce serait un moyen de juguler la hausse démentielle des loyers. S’agissant des congés pour vente, le geste politique fort serait de les interdire quand ils résultent d’opérations de spéculation immobilière d’une certaine ampleur. Et, concernant la mise en vente d’immeubles par les institutionnels qui peut déboucher sur ces spéculations, l’Etat pourrait prévoir une aide aux organismes HLM pour qu’ils les rachètent. Ceci permettrait de garantir un parc social ou intermédiaire.
Redéfinir les protections des locataires me paraît urgent. En outre, pour aller plus loin, il faut créer un débat approfondi et déterminé sur la politique du logement, proposer de nouvelles orientations, penser à la mise en œuvre du droit au logement opposable. Nous devons réfléchir aujourd’hui pour agir demain, réfléchir aujourd’hui pour faire les villes de demain.